凯德投资（CapitaLand Investment）资料目录

公司深度分析 · 中国公募私募 REITs 与数据中心

一核心小结

54%

淡马锡视同持股

1,250 亿新元

基金管理规模（2025 年末）

230 亿新元

中国私募基金规模（第一大地域）

165.5MW

中国 3 个数据中心合计

定位：淡马锡控股的轻资产不动产资管平台，收费收入占营收 57%，信用稳健（净债务/权益 0.43，无红线命中）。
利润：经营性净利润稳定在 5–6 亿新元，但 2023–2025 年重估与减值累计 -13 亿，ROE 降到 1.1%；派息约为现金利润的 103%，缺口靠卖资产补。
中国：分部 EBITDA 三年累计 -7.63 亿，表内约 29 亿新元中国资产待处置（占可处置资产 74%），接受 10–20% 折价。处置走三条通道：C-REIT（508091 已上市、508606 发行中）、机构间 REITs（凯德优选 31.5 亿元）、人民币母基金（50 亿元，9 只在岸基金累计募资近 550 亿元）。
数据中心：全球 27 个约 800MW；中国只有上海转桥（运营，55MW）与涿州保定 01/02（在建，110.5MW，私募基金持有），增量集中在印度、日本、韩国。
合作窗口：凯德在中国是卖方和管理人，不是新增投资方；可围绕承接其处置资产、提供境内资金或渠道展开。

基于 2023–2025 年 CLI 年报与五只上市信托年报横读：控制权、五年财务、收费与投资业务、上市信托费用流向、中国专项、数据中心、风险治理与红线检查。

凯德在中国的产品全景：CLCT 与两只 C-REIT、美元与人民币私募基金、机构间 REITs、三个中国数据中心清单，以及中国资产的资本循环路径。

淡马锡 → CLA → CLG → 凯德投资的控股链，"两大业务 + 产品线 × 国家"业务架构，集团管理层、上市基金管理人、私募、运营平台与各国负责人，中国六条线，董事会与五个专业委员会。

中国数据中心"开发 → 基金 → REIT"三个环节全部断链：涿州 110.5MW 停在在建、美元资金离场、CLCT 无力承接。破局：转桥装进人民币产品，涿州先改液冷、锁定大客户再换境内资金，全球以印日韩为种子做亚洲数据中心基金。