凯德投资（CapitaLand Investment）中国业务分析
公募 REITs · 私募基金 · 机构间 REITs · 数据中心
一核心结论
230 亿新元
中国私募 FUM（42 个资产）
3 只
中国公募产品：CLCT + 两只 C-REIT
≈550 亿元
9 只在岸人民币基金累计募资
165.5MW
中国 3 个数据中心合计 IT 容量
- 中国是凯德私募基金的第一大市场，但正在被主动压降。截至 2026-08-12，凯德私募基金在中国的 FUM 约 230 亿新元、42 个资产，是私募平台最大的单一地域；但集团给中国定的 2028 年 FUM 配置目标是 10–15%（2025 年末为 24%）。
- 中国公募产品为"一只新加坡上市信托 + 两只 C-REIT"。凯德中国信托（CLCT）约 43 亿新元；境内已上市华夏凯德商业REIT（508091），第二只华夏凯德商业不动产REIT（508606，深圳来福士 + 绵阳涪城）已于 2026-06-22 获批，正在发行。
- 凯德在中国走"境内资本买境内资产"路线。2021 年取得私募基金管理人资格以来，共设立 9 只在岸人民币基金，募集境内资金近 550 亿元；2025 年设立 50 亿元人民币母基金（险资为主要出资人）；2026-07 落地 31.5 亿元机构间 REITs（凯德优选，上海 LuOne 凯德晶萃广场）。
- 中国数据中心只有 3 个，合计约 165.5MW：上海闵行转桥数据中心（55MW，已运营，凯德表内持有 80%），以及河北涿州保定 01（65.5MW）、保定 02（45MW）两个在建超大规模项目（私募基金 CDCP 持有）。原定 2025 年完工，目前仍为在建状态。
- 中国资产仍承压，凯德在出售资产。2025 年中国资产公允价值损失 5.45 亿新元；处置中国资产约 10 亿新元，较账面折价 10–20%；表内仍有约 30 亿新元中国资产待处置；2026 年上半年中国物业 NPI 同比下降 4.8%，写字楼出租率 84%。
二凯德投资整体盘子
| 指标 | 2025 年末 | 2026 年上半年 |
|---|---|---|
| 基金资产管理规模（FUM） | 1,250 亿新元 | 1,280 亿新元 |
| 其中：上市基金 | 约 750 亿新元（8 只） | — |
| 其中：私募基金 | 500 亿新元 | 490 亿新元（64 只基金） |
| 当期募资 | 65 亿新元（上市 16 + 私募 49） | 37 亿新元（同比 +42%） |
| 收费收入 | 12.3 亿新元 | 10 亿新元（同比 +20%） |
| 经营性净利润 | 5.39 亿新元 | 2.93 亿新元（同比 +13%） |
| 总净利润 | 1.45 亿新元 | — |
2025 年总净利润远低于经营性净利润，主要被中国资产重估损失拖累。
中国在凯德 FUM 中的占比
| 时点 | 中国占比 | 示意 |
|---|---|---|
| 2024 年末 | 26% | |
| 2025 年末 | 24% | |
| 2028 年目标 | 10–15% |
三公募：上市基金与中国 REITs
3.1 凯德旗下 8 只上市基金（截至 2026-06-30）
| 基金 | 上市地 | 资产地域 | FUM | 凯德持股 | 物业数 | 负债率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 凯德商用新加坡信托 CICT | 新加坡 | 新、澳、欧 | 300 亿新元 | 20% | 25 | 37% |
| 凯德腾飞房地产信托 CLAR | 新加坡 | 新、澳、英欧、美 | 217 亿新元 | 16% | 234 | 40% |
| 雅诗阁公寓信托 CLAS | 新加坡 | 全球（含中国服务公寓） | 87 亿新元 | 25% | 106 | 38% |
| 凯德中国信托 CLCT | 新加坡 | 中国 | 43 亿新元 | 25% | 17 | 40% |
| 华夏凯德商业REIT（CLCR） | 上交所 | 中国 | 5.28 亿新元 | 20%（合计） | 2 | 16% |
| 凯德印度信托 CLINT | 新加坡 | 印度 | 48 亿新元 | 23% | 16 | 38% |
| 凯德马来西亚信托 CLMT | 马来西亚 | 马来西亚 | 19 亿新元 | 37% | 15 | 39% |
| 日本酒店 REIT（JHR） | 东京 | 日本 | 69 亿新元 | 经 SCCP 间接 | 52 | 36% |
CLCR 的 20% 由凯德投资 5%、CLCT 5%、凯德发展 10% 合计。与中国直接相关的公募产品是 CLCT、508091、508606 三只；雅诗阁信托持有部分中国服务公寓，但不是中国专项基金。
3.2 凯德中国信托（CLCT，新加坡上市）
- 定位：凯德在中国唯一的境外上市专项 REIT，投资范围含零售、商业园、物流园，章程也允许投资数据中心，但目前不持有数据中心。
- 组合：17 处物业，分布于 11 个一线及领先城市——8 个购物中心、5 个商业园、4 个物流园；总面积约 170 万平方米。
- 规模：FUM 43 亿新元，市值 11 亿新元，凯德持股 25%，负债率 40%。
- 2026 年上半年：营收 8.226 亿元、NPI 5.61 亿元，均因出售长沙雨花亭而同比下降；同店口径 DPU 2.45 新分，同比 +2.9%；零售出租率 97.3%。
- 资本循环：长沙凯德广场·雨花亭已从 CLCT 注入华夏凯德商业REIT，CLCT 同时认购该 C-REIT 5% 份额。
3.3 华夏凯德商业REIT（508091，首只 C-REIT）
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 类别 | 消费基础设施 REIT（首单外资消费类 REIT） |
| 上市 | 2025-09-29，上交所 |
| 底层资产 | 长沙凯德广场·雨花亭（来自 CLCT）、广州凯德广场·云尚（来自凯德发展与凯德投资） |
| 发售 | 5.718 元/份，募资 22.872 亿元，FUM 约 27 亿元 |
| 认购 | 比例配售前认购资金约 3,091.7 亿元；公众认购 535.2 倍、网下认购 252.6 倍 |
| 上市首日 | 开盘 6.840 元/份，涨 19.62% |
| 各方角色 | 华夏基金为基金管理人，中信证券为财务顾问，凯德投资负责运营 |
| 现状 | 市值 24 亿元，负债率 16%（2026-06-30） |
3.4 华夏凯德商业不动产REIT（508606，第二只 C-REIT）
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 类别 | 商业不动产 REIT（证监会 2025-12 启动的商业不动产 REITs 试点） |
| 获批 | 2026-06-22 取得证监会注册批复及上交所无异议函 |
| 底层资产 | 深圳来福士广场（南山区，购物中心 + 写字楼 + 服务式公寓）、绵阳凯德广场·涪城 |
| 规模 | 总建筑面积 340,046 ㎡，资产估值约 48.11 亿元，拟募资 38.73 亿元 |
| 战略配售 | 初始战略配售占 59%，原始权益人及关联方认购 20% |
| 发行进度 | 6-29 首轮网下询价区间 4.980–6.086 元/份；9 月重新启动发行，青岛国信列为战略投资者；市场统计显示三季度询价区间 4.646–4.700 元/份、定价于区间下沿、有效认购约 1.14 倍、预测分派率 5.22–5.25% |
| 上市 | 凯德目标 2026 年下半年上市，截至编制日尚未上市交易 |
两只 C-REIT 的冷热对比：第一只超额认购数百倍、首日涨近 20%；第二只认购约 1.1 倍并按区间下沿定价。这说明市场对单一核心城市综合体的估值要求明显高于社区型购物中心，也说明 2026 年下半年商业不动产 REITs 集中供给后，发行定价已转向买方市场。
四私募：美元基金与人民币基金
4.1 私募平台总量（截至 2026-08-12）
| 地域 | FUM（亿新元） | 资产数 | 占比 |
|---|---|---|---|
| 东南亚 | 90 | 32 | |
| 中国 | 230 | 42 | |
| 印度 | 30 | 20 | |
| 澳、日、韩及其他亚洲 | 130 | 220 | |
| 亚洲以外 | 10 | 11 | |
| 合计 | 490 | 64 只基金 |
2025 年末中国私募 FUM 为 240 亿新元、41 个资产。按资产类别，数据中心类私募 FUM 约 20 亿新元、10 个资产（2025 年末 30 亿新元）。
4.2 中国美元私募基金
| 基金 | 设立 | 规模 | 投向 | 凯德持股 |
|---|---|---|---|---|
| 来福士中国投资合伙基金 I、II 期 | 2016 年前 | — | 一线城市来福士综合体 | — |
| 来福士中国投资合伙基金 III 期（RCCIP III） | 2016-10 | 15 亿美元（8 年期） | 一线城市综合体；加拿大养老金认购 25% | 41.7% |
| 凯德中国数据中心合伙基金（CDCP） | 2023-02 | 承诺股本 5.3 亿新元，建成后新增约 10 亿新元 FUM | 环京两个超大规模数据中心（涿州保定 01/02） | 20% |
来福士 I–III 期均为封闭式基金，已陆续进入退出期；深圳来福士进入第二只 C-REIT，即属于这类综合体资产的公募退出。
4.3 在岸人民币基金（2021 年起）
凯德投资 2021 年在中国登记为私募股权基金管理人。截至 2025-12，共设立 9 只在岸人民币基金，累计募集境内资金近 550 亿元（2024-08 时为 6 只、近 500 亿元）。
| 时间 | 基金 | 规模 | 种子/收购资产 |
|---|---|---|---|
| 2022 | 中国特殊机会人民币基金 I 期（首只人民币基金） | 三只合计近 47 亿元 | 上海一栋办公楼 |
| 2022 | 中国产业园核心型人民币基金 I 期 | 腾飞科技楼 | |
| 2022 | 中国产业园核心型人民币基金 II 期 | 上海尚浦中心（交易估值 76 亿元） | |
| 2024-08 | 中国产业园人民币基金 III 期（首轮） | 初始 12 亿元 | 产业园 |
| 2025-05 | 凯德投资人民币母基金 | 承诺股本 50 亿元，满投目标 FUM 200 亿元 | 国内头部险资为主要出资人；投向一线及强二线城市的产业园、零售、租赁住房、服务公寓，后续子基金可投数据中心、物流园、办公 |
| 2025-09 | 子基金一：中国产业园基金 IV 期 | 股本 8.9 亿元，FUM 17.4 亿元 | 大连腾飞园区 |
| 2025-12 | 子基金二：中国商业人民币基金 I 期 | 股本 10 亿元，满投 FUM 14.8 亿元 | 青岛凯德 MALL·新都心 |
结构特点：人民币母基金下设子基金，每只子基金一个种子资产、单资产募资，出资方以保险、银行理财子公司为主。凯德借此把表内中国存量资产以基金形式卖给境内长期资金，自己保留管理人身份和少数股权，继续收取管理费。
五机构间 REITs（私募 REIT）
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 产品 | 中金—凯德商业持有型不动产资产支持专项计划 |
| 简称/代码 | 凯德优选 / 269333 |
| 设立 | 2026-07-24 设立，8-11 挂牌 |
| 规模 | 31.5 亿元，目前规模最大的外资机构间 REITs |
| 底层资产 | 上海 LuOne 凯德晶萃广场（黄浦区，商业 + 办公，可租赁面积超过 13 万 ㎡） |
| 投资者 | 银行理财子、保险、信托、券商；10 家为首次投资凯德私募产品 |
| 各方角色 | 中金公司为计划管理人及销售机构，凯德投资负责运营 |
这一产品使凯德触达约 30 万亿元的境内理财资金池。至此，凯德在中国的三层退出通道已全部打通：
| 层级 | 产品 | 资金来源 | 适用资产 |
|---|---|---|---|
| 公募 | C-REIT（508091 / 508606） | 公众 + 机构 | 成熟、可稳定分派的商业与消费资产 |
| 机构间 | 持有型不动产 ABS（凯德优选） | 银行理财子、险资 | 单体大型综合体，暂不满足或不急于公募 |
| 私募 | 人民币母基金/子基金 | 险资为主 | 产业园、购物中心、长租，有提升空间的资产 |
六数据中心：中国有哪些
6.1 凯德全球数据中心盘子（2025 年末）
27 个
数据中心（欧洲 12、亚洲 15）
≈800MW
总电力容量
≈60 亿新元
建成后管理资产
3 个
位于中国（合计 165.5MW）
欧洲分布于英国、荷兰、法国、瑞士；亚洲分布于新加坡、印度、韩国、日本、中国。增量主要在印度：2025 年首次关账凯德印度数据中心基金，并规划在印度开发总容量约 246MW 的数据中心。
6.2 中国数据中心清单
凯德转桥数据中心 01已运营
55MW
- 地点
- 上海市闵行区颛桥镇新源路 1188 号
- 规模
- 4 栋，建筑面积约 75,279 ㎡，可容纳 10 万台服务器
- 持有
- 凯德投资表内，80%
- 来历
- 2021-04 以 36.6 亿元从中航信托等收购，凯德在中国首个数据中心
- 客户
- 中国两大电信运营商；目标客群含金融科技、互联网、云服务商
- 估值
- 2025 年约 29 亿元升至约 32 亿元，为当年凯德中国资产中少数增值资产
凯德保定数据中心 01在建
65.5MW
- 地点
- 河北省涿州市腾飞大街燕谊路
- 规模
- 项目规模 98,304 ㎡
- 持有
- 私募基金 CDCP（凯德 20%）
- 定位
- 超大规模，LEED 金级设计；目标客户为全球科技公司、云服务商、国内大型企业
凯德保定数据中心 02在建
45MW
- 地点
- 河北省涿州市松林店经济开发区科兴街 2 号
- 规模
- 用地 57,818 ㎡
- 持有
- 私募基金 CDCP（凯德 20%）
- 定位
- 同保定 01，两项目合计 110.5MW
- "保定"项目实际在涿州：涿州为保定代管的县级市，紧邻北京大兴、靠近雄安。2023 年设立 CDCP 时预计 2025 年建成、合计超过 100MW；截至编制日两项目仍为在建状态，尚无投运公告。
- CLCT 不持有数据中心；凯德在北京经济技术开发区另有产业/物流项目（持股 99.7%，约 1.5 万 ㎡），不属于数据中心。
6.3 数据中心在中国的战略位置
- 2021 年起步、2023 年后不再新增。2021 年凯德曾表示看好上海、北京、深圳并考虑投资运营平台，但 2023 年设立 CDCP 后再无新的中国数据中心项目，新增资本转向印度、日本、韩国。
- 人民币母基金已将"数据中心"列入投向。数据中心被列为后续子基金的特殊机会投向，未来中国数据中心更可能用境内资金承接，而不是凯德自有资金或美元基金。
- 公募退出通道已经存在。境内已有数据中心公募 REIT 先例，上海转桥这类已运营、客户为电信运营商的资产，具备注入 C-REIT 或机构间 REITs 的条件；涿州两项目需先完成建设和出租爬坡。
七中国资产的资本循环路径
表内资产约 30 亿新元待处置，接受 10–20% 折价
→
人民币基金母基金 + 单资产子基金，险资出资
→
机构间 REITs凯德优选 31.5 亿元，理财子与险资
→
C-REIT508091 已上市，508606 发行中
凯德全程保留运营管理权，持股降至 5–20%。
| 环节 | 2025 | 2026（截至 8 月） |
|---|---|---|
| 公允价值变动 | 中国 -5.45 亿新元（各类资产均下降） | — |
| 处置 | 中国资产约 10 亿新元，较账面折价 10–20%；凯德权益约 7 亿新元，其中约 4 亿新元为表内 | 全集团处置约 50 亿新元；目标释放 70–90 亿新元非核心资产价值 |
| 存量 | 表内中国资产约 30 亿新元 | 持续处置，包括组合式与结构化方案 |
| 经营 | 中国零售租金负增长，写字楼出租率 80% | 中国 NPI 同比 -4.8%；零售出租率 94%、写字楼 84%、商业园/物流 86% |
| 轻资产管理 | 新签无锡来福士·Z（2029 年开业）、海南产业物流园两份国企委托管理合同 | — |
八研判要点
- 凯德在中国是卖方，不是买方。集团明确压降中国配置（24% → 10–15%），表内约 30 亿新元中国资产要处置，且接受 10–20% 折价。与凯德的合作窗口在于承接其资产，或为其处置提供境内资金与渠道，而不是期待凯德新增投资。
- 凯德的中国新业务是"管理人"而非"所有人"。增量来自境内险资、银行理财资金，凯德收取管理费与运营费。合作方案应围绕"凯德出管理、对方出钱或出资产"来设计。
- 数据中心是凯德在中国唯一逆势增值的资产类别，但规模小。合计约 165.5MW，其中 110.5MW 尚未投运。涿州两项目何时建成、出租率如何，是判断凯德是否继续在中国做数据中心的关键信号。
- 两只 C-REIT 认购冷热差异大。第二只认购约 1.1 倍、区间下沿定价，后续扩募或第三只 C-REIT 的定价空间会受压制，更多资产可能转向机构间 REITs 与人民币基金。
- 后续跟踪事项：508606 的最终发售价、募资额与上市日；涿州保定 01/02 的建成时间与租户；9 只人民币基金中尚未公开名称的 2–3 只；来福士中国 III 期的退出进度。